1. HOME
  2. 実績紹介
  3. 建物全体の改修事例
  4. 木造一戸建て改修工事 その1 改修工事の概略

PROJECTS

実績紹介

Renovation of whole building建物全体の改修事例

木造一戸建て改修工事 その1 改修工事の概略

木造の1戸建てを全面改修した事例をご紹介します。弊事務所では依頼主様(建物所有者様)との契約により、設計者および改修工事業者として関わりました。

1. 建物についての要望を伺う

依頼主様(建物所有者様)より、東京の郊外にある昭和50年築の木造1戸建てについて、相談をいただいたところから、このプロジェクトは始まりました。この建物は、空室のまま10年程度経過してしまったとのことでした。 建物所有者様は、建物の傷んだところを修繕し、再び住める状態にしたいと希望されていました。

日本では、築30年を超えた1戸建て住宅では、建物の建て替えを検討される所有者様も多くいらっしゃいます。(国土交通省の推計によれば、日本の住宅が建てられてから滅失するまでの期間は30年程度と推計されているそうです。) 筆者は建物改修による長寿命化を得意分野としているものの、建て替え案との比較も必要と考え、この建物が建っている敷地について調べたり、役所に問い合わせを行いました。最終的には、改修により建物を再生する案が採用されることとなりました。

2. 建物調査を行う

建物改修計画について検討するため、建物が建てられた当時の図面を所有者様よりお借りして複写し、コンピューターで建物の平面図のデータを作成しました。あわせて、現地の状況調査を行いました。

調査の要点の一例としては、以下の項目が挙げられます。
• 構造体はそのまま使えるか、交換または耐震補強が必要か
• 排水設備の概要、排水設備は既存のものを使えるか
• 給水管、ガス管は既存のものを使えるか、交換が必要か
• 屋根・外壁等の防水状況
• 電気設備について、どの程度改修が必要か
• 住宅の内装について、どの程度改修が必要か

・構造体については、柱、1階天井裏と小屋裏、床下、コンクリート基礎を現地にて確認しました。また、調査結果を耐震診断ソフトに入力して、耐震性能の評価を行いました。その結果、耐震性能が現行基準に比べて不足しており、補強が望ましいという評価を得ました。

・排水設備については、下水道が設けられていない地域のため、既存の浄化槽設備を利用できるかの調査が必要でした。以前にこの建物の浄化槽の法定点検、維持管理を行っていた会社を見つけ出すことができ、この会社の協力を得て 各設備の排水テストを行ったところ、トイレ系統、キッチン系統の排水には問題はなく、屋外の設備は利用可能と分かりました。一方で、浴槽からの排水はできない状態でした。(後で分かったのですが、排水管が破損し、排水管の中に土が詰まって流れなくなっていました。)

 

・給水管については、外部は交換された様子でしたが、屋内の配管は築年数からみて鋼管であることが予想され、耐用年数を過ぎていると 考えられたので、メーター以降の全範囲を交換するべきであると考えました。

・ガス管については、後述する外壁の交換作業に伴って、全範囲を交換するべきであると考えました。

・外壁は木製で、傷みが進んでしまっており、ところどころめくれたり、破損した状態だったため、全範囲を交換するべきであると考えました。

・屋根については、1階部分の屋根は金属屋根でしたが傷みが進んでおり、雨漏りもみられたため、全範囲を交換するべきであると考えました。 また、後に足場を掛けた時点で分かったことですが、2階の瓦屋根も、浮きがみられ、大きい地震が来れば落下するおそれのある状態でした。

・電気設備については、電気の種類と容量が「単相2線」「30アンペア」というタイプでした。 この住宅は3つの個室とリビングダイニングルームをもつお宅なので、この状態では電気を使う上で制約が大きく、不便であることが分かりました。 それに加えて、築年数からみて、電気配線の交換を行っておくほうがより安全であると考えました。老朽化した電気配線が火災の原因となる場合があり、電気配線の交換は、大掛かりな工事を行う際に行っておくべきものであるからです。

・住宅の内装については、浴室の入口に面する廊下の床鳴りが著しいこと、1階の和室の中央付近が陥没していることなど、何か所かで床下地の不具合を確認できました。

3. 改修工事の計画を立案する

改修工事内容の計画にあたっては、施主様の要望と調査結果に基づき、以下の内容を実現することを考えました。

(1) 耐震性を高め、大地震の際になるべく倒壊を免れるようにし、あるいは倒壊までの時間を少しでも長引かせ、 居住者が避難するための時間を稼ぎ、人命を守る。

(2) また、建物の構造体に傷みがあった場合には、必要箇所を交換する。

(3) 不具合のある排水管を改修して、使えるようにする。

(4) 給水管、ガス管はメーター以降の全範囲を新規品に交換し、建物の寿命を少なくとも40年程度は延長させる。

(5) 屋根・外壁の仕上げは新規品に交換し、風雨から構造体や内装、居住者を守り、建物の寿命を少なくとも40年程度は延長させる。

(6) 電気設備は新規品に交換する。また、電気容量を、現状の単相2線式30アンペアから、単相3線式60アンペア程度まで使えるように、電気幹線を改修する。

(7) 住宅の内装について、キッチン・浴室・トイレの位置は従前のままとするが、浴室の脱衣場が玄関から見えにくいようにするなど、使い勝手を改善する。

(8) 階段の勾配が非常に急であるため、勾配を緩くする形で改修を行う。

(9) 現状は断熱材が設置されていないが、環境負荷の低減、光熱費の削減、居住者の安全を確保するため、断熱性を高める。 (なお、予算の制約もあるため、建物全体ではなく、1階の主要部分を、断熱工事の対象とする。)

以上の方針に沿って図面・仕様書・見積書を作成し、予算調整を経て、施主様より改修工事内容案へのご承認を頂きました。

4. 工程の考え方

改修工事の工程を組むにあたっては、次のような条件を考慮しました。

・屋根工事は9月後半以降に行う。(それにより、熱中症の危険を軽減する。)
・1階と2階では2階のほうが小さいので、足場を2回に分けて設置する。 まず1階の屋根までの足場を架け、1階の屋根を改修する。その後、2階の屋根の高さまで足場を架ける。
・断熱材の吹付を行う時期は、1階の新しい外壁下地ができ、新しいサッシが取り付けられた段階とする。
・室内側の耐震壁の設置は、断熱材の吹付前に行うところと、断熱材の吹き付け後に行うところに分かれる。
・階段の裏側に断熱材を吹き付ける計画のため、階段の設置は断熱材の吹き付け前に行う。
・大工さんが作業を開始するのは9月1日と決まりましたが、その前に既存柱・土台等の不良箇所有無を把握したいので 内装解体工事を、8月17日より開始する。

このような考え方に基づき工事を進めることとなりました。 最終的には、8月17日から翌3月1日までの、約6.5カ月の工事期間となりました。

5. 改修工事の完成

このようにして、既存の構造体と一部の内装を再使用しながら、再び居心地の良い住宅を作り出すことができました。また、建物の長寿命化と、住む人の安全性、環境負荷の低減を実現することができました。

以下の写真は、上側が改修前の状態、下側が改修後の状態を示します。

 

 

 

以下のリンク先に、設計や施工の考え方、工事の詳しい様子を載せておりますので、ぜひご覧ください。

木造一戸建て改修工事 その2 耐震性能を高める

木造一戸建て改修工事 その3 断熱性能を高める

木造一戸建て改修工事 その4 内装解体工事

木造一戸建て改修工事 その5 土台、柱の交換

木造一戸建て改修工事 その6 浴室の基礎打設

木造一戸建て改修工事 その7 梁の架け替え

木造一戸建て改修工事 その8 1階床下地製作

木造一戸建て改修工事 その9 1階屋根下地工事

木造一戸建て改修工事 その10 2階屋根工事

木造一戸建て改修工事 その11 階段架け替え工事

木造一戸建て改修工事 その12 サッシの取付

木造一戸建て改修工事 その13 断熱材吹付

木造一戸建て改修工事 その14 外部工事、木工事完了

木造一戸建て改修工事 その15 内装工事

木造一戸建て改修工事 その16 電気設備のリニューアル

木造一戸建て改修工事 その17 玄関の改修前、改修後

木造一戸建て改修工事 その18 浴室の改修前、改修後

木造一戸建て改修工事 その19 キッチンの改修前、改修後

木造一戸建て改修工事 その20 トイレの改修

木造一戸建て改修工事 その21 洗面室の改修

木造一戸建て改修工事 その22 和室を洋室へ改修